Dalam dunia properti, memahami legalitas kepemilikan tanah adalah hal yang sangat penting, baik untuk pembeli maupun bagi seorang makelar tanah yang berperan sebagai perantara. Salah satu topik yang kerap dijadikan sebagai pertanyaan adalah perbedaan SHM dan HGB.
Meskipun sama-sama dikeluarkan oleh pemerintah, tetapi status hukum yang menyertainya berbeda. Oleh karena itu, penting memahami seluk-beluk perbedaan sertifikat tersebut yang dapat berpengaruh terhadap keputusan jangka panjang. Serta agar dapat membantu Anda terhindar dari kesalahan pembelian properti.
Pemahaman ini juga penting bagi Anda yang sedang mencari tanah kavling untuk dibangun menjadi rumah atau dijadikan aset investasi. Dengan informasi yang jelas dan akurat, Anda tahu mana yang sesuai dengan kebutuhan dan tujuan, serta dapat memutuskan mana yang lebih memberikan keuntungan.
Mengenal Tentang SHM dan HGB
Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) adalah dua dokumen atau sertifikat dengan kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Sebelum membahas perbedaan dari keduanya, penting bagi kita untuk tahu terlebih dahulu apa definisi dari kedua sertifikat tersebut.
Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pertama ada Sertifikat Hak Milik (SHM) yang merupakan sebuah dokumen atau sertifikat kepemilikan atas tanah dan bangunan dengan kedudukan tertinggi, terkuat, dan terpenuh di Indonesia. Dengan kata lain, pemegang SHM adalah mereka yang memiliki kendali penuh atas tanah tersebut.
Dengan SHM ini, pemilik tahan bebas menggunakan, mengelola, membangun di atasnya, bahkan mengalihkan haknya kepada pihak lain, tetapi tetap harus sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat Hak Milik bersifat turun-temurun dan dapat diwariskan serta tidak memiliki batasan waktu.
Hak Guna Bangunan (HGB)
Sementara Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan kepada individu atau badan hukum untuk dapat mendirikan serta memiliki bangunan, tetapi di atas tanah yang bukan miliknya. Dengan kata lain, Anda adalah pemilik dari bangunan, tetapi tanah yang digunakan untuk mendirikan bangunan adalah milik pihak lain.
Tanah tersebut bisa merupakan tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah Hak Milik pihak lain. Berbeda dengan SHM yang lebih stabil dan tidak memiliki jangka waktu, HGB ini memiliki jangka waktu dan harus dilakukan perpanjangan untuk bisa menggunakannya lagi.
Apa Perbedaan SHM dan HGB?
Secara garis besar sudah dapat dipahami apa yang menjadi perbedaan antara SHM dan HGB. Namun, agar lebih jelas dan tidak menimbulkan keraguan, berikut ini adalah beberapa detail dari perbedaan antara SHM dan HGB yang perlu diketahui dan dipahami, di antaranya meliputi:
1. Perbedaan dari Segi Hak Kepemilikan
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, dari segi hak kepemilikan, Hak Guna Bangunan (HGB) hanya memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan saja, tanpa memiliki tanahnya juga. Karena tanah di bawah bangunan tetap menjadi milik pihak lain.
Sementara Hak Sertifikat Milik (SHM) memberikan hak secara penuh atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Di mana dalam hal ini, pemilik SHM berhak untuk mengelola, menggunakan, dan menguasai tanah tersebut.
2. Perbedaan dari Segi Nilai Jual
Perbedaan SHM dan HGB selanjutnya pada segi nilai jual dan biaya. Karena SHM memberikan kepemilikan secara penuh, praktis nilai jualnya menjadi lebih tinggi. Sementara nilai jual HGB cenderung lebih murah dengan risiko tambahan, seperti memperpanjang hak guna.
3. Perbedaan dari Segi Risiko dan Keamanan Kepemilikan
Dari resiko dan keamanan kepemilikan, SHM memberikan keamanan lebih karena tanah dan bangunan sepenuhnya milik Anda. Sedangkan HGB memiliki risiko tidak dapat digunakan kembali ketika Anda tidak memperpanjangnya.
Sebagai contoh, misalnya Anda lupa tidak memperpanjang HGB, maka tanah tersebut bisa kembali diambil alih oleh pemilik aslinya. Hal ini bisa menjadi masalah yang cukup serius, apalagi jika properti/ bangunan di atas tanah dimanfaatkan sebagai tempat tinggal maupun tempat usaha.
4. Perbedaan dari Segi Penggunaan
Perbedaan SHM dan HGB juga bisa dilihat dari segi penggunaannya. Hak Guna Bangunan (HGB) biasanya digunakan untuk mendirikan properti komersial, seperti tempat tinggal, apartemen, ruko, atau gedung perkantoran.
Sementara Sertifikat Hak Milik (SHM) yang memberikan hak penuh, umumnya lebih fleksibel dan dapat dimanfaatkan untuk berbagai keperluan sesuai dengan keinginan pemiliknya.
5. Perbedaan dari Segi Jangka Waktu
Perbedaan SHM dan HGB yang selanjutnya adalah dari segi jangka waktu. Hak Guna Bangunan memiliki jangka waktu tertentu, yaitu akan berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun. Sedangnya, Sertifikat Hak Milik tidak memiliki jangka waktu tertentu, atau dengan kata lain berlaku seumur.
6. Perbedaan dari Segi Pembatalan
Sertifikat Hak Milik (SHM) sulit untuk dibatalkan, kecuali terjadi kasus tertentu—seperti sengketa tanah maupun pelanggaran hukum. Sementara Hak Guna Bangunan (HGB) dapat dibatalkan apabila pemegang hak tidak memenuhi kewajiban yang berlaku.
Memahami perbedaan SHM dan HGB sangat penting sebelum memutuskan untuk membeli atau menginvestasikan dana pada properti. Dengan pemahaman yang baik, akan membantu menghindari risiko hukum dan finansial di kemudian hari.
Setiap sertifikat memiliki keunggulan dan kekurangan masing-masing, tergantung dari tujuan penggunaan dan jangka waktu kepemilikan yang diinginkan. Dengan mempertimbangkan aspek legalitas, nilai jual, serta keamanan kepemilikan, Anda bisa menentukan pilihan yang paling sesuai kebutuhan dan rencana jangka panjang.
Dalam hal ini, Anda jangan ragu untuk berkonsultasi dengan ahli hukum atau notaris agar setiap langkah yang Anda ambil dalam transaksi properti benar-benar aman dan menguntungkan. Semoga bermanfaat.
